Alle Betriebskostenarten im Überblick bundesweit
(dmb) Nach der Betriebskostenverordnung dürfen – soweit im Mietvertrag wirksam vereinbart – nachfolgende Kosten in tatsächlich angefallener Höhe abgerechnet werden. Die hier genannten Vergleichswerte des aktuellen Betriebskostenspiegels sind Angaben pro Quadratmeter und Monat aus dem Abrechnungsjahr 2007.
Heizkosten 0,77 Euro
Heizkosten müssen immer dann, wenn eine Heizungsanlage mindestens zwei Wohnungen versorgt, verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Bei der Heizkostenabrechnung müssen Mieter nicht nur die reinen Brennstoffkosten für Gas, Öl oder Fernwärme zahlen, sondern auch so genannte Heizungsnebenkosten, wie Betriebsstrom, Heizungswartung und Kosten für Wärmemessdienstfirmen.
Warmwasser 0,22 Euro
Die Kosten für die Warmwasserversorgung werden in aller Regel ebenfalls verbrauchsabhängig abgerechnet. Hier gelten die gleichen Grundsätze wie bei der Heizkostenabrechnung.
Wasser / Abwasser 0,40 Euro
Zu den Wasserkosten gehören neben dem reinen Wassergeld auch die Kosten einer Wasseruhr inklusive regelmäßiger Eichkosten, Kosten der Berechnung und Aufteilung, unter Umständen auch Kosten für eine Wasseraufbereitungs- oder eine Wasserhebeanlage. In den meisten Fällen erfolgt die Abrechnung der Wasserkosten nach dem Verteilerschlüssel „Kopfzahl“ oder „Wohnfläche“. Nur im Neubaubereich muss zwingend verbrauchsabhängig anhand von Wasseruhren in den Wohnungen abgerechnet werden.
Zu den Entwässerungskosten gehören die städtischen Kanalgebühren. Hierzu können aber auch die Kosten für eine private Anlage bzw. die Kosten für Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- und Sickergrube gezählt werden. Auch von der Gemeinde per Abgabenbescheid erhobene Kosten, wie Sielgebühren, Oberflächenentwässerung, Regenwasser oder Niederschlagswasser, gehören zu den Entwässerungskosten.
Grundsteuer 0,19 Euro
In der Betriebskostenverordnung ist von „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ die Rede, gemeint ist die Grundsteuer.
Hauswart 0,20 Euro
Zu den typischen Hausmeister- oder Hauswartaufgaben gehören körperliche Arbeiten, wie zum Beispiel Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Warmwasserversorgung und des Fahrstuhls. Soweit der Hausmeister auch für Reparaturen oder Verwaltungsarbeiten im Haus zuständig ist, gehört dies nicht in die Betriebskostenabrechnung.
Ist der Hausmeister auch für Gartenpflegearbeiten oder die Hausreinigung verantwortlich, dürfen diese Betriebskostenpositionen in der Regel nicht mehr eigenständig abgerechnet werden. Es sei denn, zusätzliche Arbeitskräfte oder Dienstleistungen werden als Hausreinigung bzw. Gartenpflege abgerechnet.
Müllbeseitigung 0,19 Euro
Hierunter fallen die Kosten der Müllabfuhr, auch die laufenden Kosten für einen Müllschlucker, eine Müllschleuse oder andere Systeme zur Erfassung der Müllmengen. Keine Kosten der Müllbeseitigung sind es, wenn Container aufgestellt werden, um nach Umbau- oder Modernisierungsarbeiten Bauschutt abzufahren oder Sperrmüll zu entsorgen.
Aufzug 0,14 Euro
Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Aufzugsanlage, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und die Kosten einer Notrufbereitschaft. Reparaturkosten für den Aufzug sind niemals Betriebskosten.
Gebäudereinigung 0,15 Euro
Das sind Kosten für die Säuberung der gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen oder Aufzug. Soweit Mieter laut Mietvertrag verpflichtet sind, die Gemeinschaftsräume selbst in regelmäßigen Abständen zu reinigen, fallen keine umlagefähigen Gebäudereinigungskosten an.
Sach- und Haftpflichtversicherungen 0,12 Euro
Gemeint sind Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Kosten der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug. Auch Kosten für eine Versicherung gegen Elementarschäden, wie Überschwemmungen oder Erdbeben, zählen hierzu. Dagegen sind die Prämien für die Rechtsschutzversicherung oder die Hausratversicherung des Vermieters keine Betriebskosten.
Gartenpflege 0,09 Euro
Das sind Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen sowie der Neuanlegung des Rasens. Hierunter können auch Kosten für die Pflege von Spielplätzen fallen, einschließlich der Erneuerung von Sand.
Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen 0,12 Euro
Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder die Kosten des Betriebs des Breitbandkabelnetzes sind umlagefähige Betriebskostenpositionen.
Straßenreinigung 0,05 Euro
Hierzu gehören die von der Gemeinde erhobenen Gebühren und die Kosten, die für die Säuberung der Straßen und Fußwege aufgewendet werden müssen. Auch die Kosten des Winterdienstes können hierunter fallen.
Allgemeinstrom 0,05 Euro
Das sind die Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flur, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküche.
Schornsteinreinigung 0,04 Euro
Hierunter fallen die Schornsteinfegerkosten und die Kosten der ggf. notwendig werdenden Immissionsmessungen.
Sonstige Kosten 0,05 Euro
Hierunter können die Kosten für ein Schwimmbad, eine Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen im Haus fallen. Auch Prüfgebühren für einen Feuerlöscher oder die Dachrinnenreinigung sind denkbare „sonstige Betriebskosten“. Voraussetzung ist immer, dass im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, welche Kosten unter „Sonstiges“ abgerechnet werden dürfen.
Betriebskosten in:
MünchenBerlinDresdenKielRegensburg
zu den Betriebskosten:
- Was sind Betriebskosten?
Nach der Betriebskostenverordnung sind das Kosten, die dem Eigentümer durch die Nutzung des Hauses laufend, also immer wieder entstehen. Es gibt 17 verschiedene Kostenarten, drei betreffen die Kosten für Heizung und Warmwasser. Daneben gibt es noch 14 „kalte“ Betriebskostenarten, zum Beispiel Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Straßenreinigung, Versicherung, Hausmeister, Aufzug und Gartenpflege.
- Müssen Mieter immer Betriebskosten zahlen?
Nein, entscheidend ist der Wortlaut des Mietvertrages. Steht hier nichts zum Thema Betriebskosten, haben Mieter nichts mit den Kosten zu tun. Allerdings regelt in den meisten Mietverträgen eine Vertragsklausel, dass Mieter alle 17 Betriebskostenarten zahlen müssen. Dann wird auch vereinbart, dass der Mieter auf diese Nebenkosten monatliche Vorauszahlungen oder Abschlagszahlungen leistet, über die der Vermieter einmal im Jahr abrechnet.
- Wie hoch dürfen die Vorauszahlungen sein?
Gesetzlich geregelt ist, dass die Vorauszahlungen nicht zu hoch angesetzt werden dürfen. Der Vermieter soll keine finanziellen Vorteile, keinen kostenlosen Kredit erhalten. Allerdings „nach unten“ gibt es keine Grenze. Hier besteht mitunter die Gefahr von „Lockvogel-Angeboten“, wenn der Vermieter die monatlichen Abschlagszahlungen bewusst zu niedrig ansetzt, um eine günstige Gesamtmietbelastung vorzugaukeln.
- Wie viel muss durchschnittlich für Betriebskosten gezahlt werden?
Zuletzt haben Mieterinnen und Mieter etwa 2,13 Euro pro Quadratmeter und Monat gezahlt. Für das Abrechnungsjahr 2008 muss aber mit drastisch höheren Kosten, insbesondere höheren Heizkosten, gerechnet werden.
- Wann muss der Vermieter abrechnen?
Der Vermieter muss alle 12 Monate abrechnen. Die typische Abrechnungsperiode ist das Kalenderjahr und läuft vom 1.1. – 31.12. Denkbar sind aber auch 12-monatige Zeitabschnitte, zum Beispiel vom 1.10. – 30.09. Spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode muss der Mieter seine Abrechnung erhalten haben. Wenn nicht, kann der Vermieter aus der verspäteten Abrechnung keine Nachforderungen mehr stellen.
- Wie geht es weiter, wenn der Vermieter die Frist verpasst hat?
Für den Vermieter bleibt die Pflicht zur Abrechnung bestehen. Möglicherweise führt die Abrechnung ja dazu, dass der Mieter ein Guthaben aus der Abrechnung hat. Dieses Guthaben verfällt nicht. Der Vermieter müsste es auf jeden Fall an den Mieter auszahlen.
- Wie werden die Betriebskosten auf die Mieter im Haus verteilt?
Für die Heizkosten gibt es die Heizkostenverordnung. Danach ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgeschrieben. Bei den übrigen Betriebskostenarten hängt die Kostenverteilung nach der Vereinbarung im Mietvertrag ab. Typischerweise werden die Kosten nach Wohnfläche, d.h. nach Quadratmetern verteilt oder nach Personenzahl. Sind Wasseruhren in den einzelnen Wohnungen installiert, müssen die Wasserkosten nach Verbrauch abgerechnet werden.
- Was sind Mindestvoraussetzungen an eine Betriebskostenabrechnung?
Die Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Sie muss übersichtlich gegliedert und auch für einen Durchschnittsmieter verständlich sein. Mindestangaben sind: Die Angabe des Abrechnungszeitraumes, die Zusammenstellung der Gesamtkosten, den Verteilerschlüssel, die Berechnung des Kostenanteils für den einzelnen Mieter und die Verrechnung der Kosten mit den Vorauszahlungen.
- Wie kann ich meine Abrechnung prüfen?
Anhand des Mietvertrages kann geprüft werden, ob die in Rechnung gestellten Kosten vertraglich vereinbart sind. Daneben sollte man anhand der Vorjahresabrechnung prüfen, ob Kostenpositionen neu entstanden sind bzw. ob es bei der einen oder anderen Position unplausible Veränderungen gegeben hat. Außerdem sollte man die Mieterbund-Broschüre „Die zweite Miete“ hinzuziehen um abzuklären, ob die einzelnen Kosten überhaupt abgerechnet werden dürfen und was unter die einzelnen Kostenarten fällt. Bei Zweifeln an der Richtigkeit der Abrechnung kann der Mieter Einsicht in die Rechnungsunterlagen fordern.
Der Peak in Google Trend: der Deutsche Mieterbund hat in einer Pressemitteilung auf den ersten Betriebskostenspiegel hingewiesen, der damals im bundesweiten Durchschnitt Betriebskosten von 2,44 Euro/qm auswies.