BGH verpflichtet Vermieter zu Schadensersatz 

(dmb) „Der Vermieter darf natürlich nicht eigenmächtig die Wohnung des Mieters räumen. Das sind Wildwestmethoden. Deshalb ist es konsequent, wenn Vermieter, die unberechtigt zur Selbsthilfe greifen, zum Schadensersatz verpflichtet werden“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 45/09). 

Nachdem der Mieter mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthaltsort abwesend war und die Miete für zwei Monate nicht gezahlt hatte, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Einen Monat später ließ sie die Mieterwohnung öffnen, entsorgte einen Teil der Wohnungseinrichtung und lagerte einen anderen Teil der Mietergegenstände bei sich ein. Der betroffene Mieter machte später Schadensersatzforderungen in Höhe von rund 62.000 Euro geltend. 

Der BGH entschied jetzt, dass die Vermieterin für die Folgen der eigenmächtigen Wohnungsräumung haften muss. Die eigenmächtige Inbesitznahme der Wohnung, die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckt war, und das eigenmächtige Ausräumen durch die Vermieterin stellten eine unerlaubte Selbsthilfe dar. Auch wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters nicht bekannt ist, ist Voraussetzung für eine Räumung der Wohnung immer ein Räumungstitel. 

Siebenkotten: „Vermieter dürfen ihr Recht nicht einfach in die eigenen Hände nehmen und in Wildwestmanier zur Selbsthilfe greifen. Das rechtsstaatliche Verfahren – Räumung der Wohnung nur mit Räumungstitel – ist auf jeden Fall einzuhalten. Nur Gerichte dürfen entscheiden, ob die Wohnung geräumt werden darf oder nicht.“

Bundesgerichtshof gibt Mietern Recht 

(dmb) „Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist richtig. Nur Pflichtverletzungen, die eine bestimmte Erheblichkeitsschwelle überschreiten, können eine Vermieterkündigung rechtfertigen“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 267/09). 

Wegen Zahlungsverzugs hatten die Vermieter Ende 2006 das Mietverhältnis fristlos gekündigt und Räumungsklage erhoben. Innerhalb der so genannten zweimonatigen Schonfrist hatte die ARGE die Mietrückstände beglichen und an den Vermieter gezahlt. Die Kosten des Räumungsprozesses zahlten aber weder Mieter noch die ARGE. Deshalb kündigte der Vermieter nach zwei Jahren erneut mit der Begründung, der Mieter habe die Pflichten aus dem Vertrag dadurch verletzt, dass er die im Räumungsprozess entstandenen Kosten nicht bezahlt hat. 

Der Bundesgerichtshof stellte jetzt klar, dass die Nichtzahlung der Prozesskosten keine Kündigung rechtfertigt. Nach dem Gesetz wird eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn der Vermieter die Miete bis zum letzten Cent innerhalb der Schonfrist erhält. Es wäre widersinnig, so der BGH, wenn einerseits die Sozialbehörde durch Zahlung der Mieten die Obdachlosigkeit des Mieters verhindern würde, der Vermieter aber andererseits berechtigt wäre, das Mietverhältnis später trotzdem zu kündigen, weil der Mieter die Prozesskosten nicht zahlt oder nicht zahlen kann.

(dmb) „Das Urteil schafft Rechtssicherheit und Rechtsklarheit für Mieter und Vermieter. Der Samstag ist kein Werktag, zumindest nicht, wenn es um die Frage geht, ob die Miete rechtzeitig gezahlt wurde oder nicht“, erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 129/09). 

Nach dem Gesetz bzw. nach den typischen Vertragsklauseln in Mietverträgen muss der Mieter die Miete im Voraus zahlen, spätestens bis zum dritten Werktag im Monat. Diese Karenzzeit von drei Tagen – so jetzt der Bundesgerichtshof – muss den Mietern für die Zahlung der Miete uneingeschränkt zur Verfügung stehen. Es soll sichergestellt werden, dass die Mietzahlung den Vermieter auch dann innerhalb von drei Werktagen erreicht, wenn der Mieter sein Gehalt erst am Monatsende erhält und die Miete am letzten Tag des Monats an den Vermieter überweist. Da Banken im Regelfall nur von Montag bis Freitag arbeiten, darf der Samstag bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht berücksichtigt werden, ansonsten würde sich die „Schonfrist“ für den Mieter praktisch um einen Tag verkürzen.

Konsequenz der BGH-Rechtsprechung ist, dass in einem Fall die Zahlung der Miete am Dienstag, dem 5. Februar 2008, (BGH VIII ZR 291/09) bzw. in einem anderen Fall am Dienstag, dem 5. Dezember 2006, (BGH VIII ZR 129/09) pünktlich erfolgte, so dass die Vermieterkündigungen wegen Zahlungsverzugs jeweils unbegründet waren. 

Siebenkotten: „Der Samstag ist kein Werktag, wenn es um die Pünktlichkeit von Mietzahlungen geht. Geht es aber um die Frage, ob ein Kündigungsschreiben rechtzeitig, das heißt bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats, dem Vertragspartner zugegangen ist, dann gilt wie bisher der Samstag als Werktag. Die Karenzzeit verlängert sich bei Kündigungsschreiben nicht, denn die Post trägt Briefe auch am Samstag aus. Das hat der Bundesgerichtshof jetzt noch einmal ausdrücklich bestätigt und damit seine frühere Rechtsprechung (BGH VIII ZR 206/04) fortgesetzt.

Mieterbund begrüßt Entscheidung des Bundesgerichtshofs 

(dmb) „Die Entscheidung ist richtig. Der Bundesgerichtshof stellt damit sicher, dass Mieter Investitionen in ihre Wohnung nicht doppelt zahlen müssen“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 315/09). 

Mieter in Hamburg hatten in ihrer Mietwohnung auf eigene Kosten Bad und Heizung einbauen lassen. Im Rahmen einer Mieterhöhung von knapp 20 Prozent stufte der Vermieter die Wohnung in die Mietspiegelrubrik „mit Bad und Sammelheizung“ ein.

Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof jetzt entschied: Wohnwertverbesserungen, die der Mieter selbst vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen. Im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens muss die Wohnung in das Mietspiegelfeld „ohne Bad und Sammelheizung“ eingestuft werden. Es sei denn, Mieter und Vermieter hätten eine andere Regelung vereinbart oder der Vermieter hätte die Investitionskosten des Mieters erstattet. Auch wenn sich der Mieter – wie im vorliegenden Fall – im Mietvertrag verpflichtet hat, die Wohnwertverbesserung durchzuführen, muss sie bei einer Mieterhöhung außer Betracht bleiben. 

Siebenkotten: „Der BGH hat vernünftigerweise festgestellt, dass Vermieter, die eine unsanierte Wohnung vermieten, auch nur Miete oder Mieterhöhungen für unsanierte Wohnungen verlangen können. Sie dürfen sich nicht die Sanierung der Wohnung zuerst von ihren Mietern ausführen und bezahlen lassen und dann gleichzeitig Mieterhöhungen für sanierte Wohnungen fordern.“

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Mieterbund kritisiert Entscheidung des Bundesgerichtshofs 

(dmb) „Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist problematisch. Sie reduziert Mieteransprüche auf Schallschutz bis an die Grenze der Zumutbarkeit“, kritisierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 85/09). 

Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass Mieter kein Recht zur Mietminderung wegen Mängeln der Trittschalldämmung haben, wenn die geltenden DIN-Vorschriften eingehalten wurden. Maßgeblich sind die DIN-Vorschriften, die zum Zeitpunkt des Hausbaues galten. Sie bestimmen die Anforderungen an den Wohnungsstandard, den Mieter erwarten können, zumindest so lange nicht ausdrücklich etwas anderes im Mietvertrag vereinbart wurde.

 „Mieter müssen Anspruch auf einen Schallschutz mittlerer Art und Güte haben. Der wird aber nicht durch die DIN 4109 von 1989 beschrieben. Die DIN regelt lediglich Mindestanforderungen zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen. Das hat ein anderer Senat des Bundesgerichtshofs (BGH VII ZR 45/06) so auch entschieden“, kritisierte der Mieterbund-Direktor. „Der übliche Komfort- und Trittschallstandard darf nicht schematisch von einer technischen Norm abhängen. Entscheidend sind auch das Gepräge des Gebäudes, die Miethöhe usw.“ 

Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten empfahl allen Mietern, schon bei Abschluss des Mietvertrages darauf zu achten, dass eine Regelung zum Schallschutz aufgenommen wird. Anhaltspunkte bietet die VDI-Richtlinie 4100 mit drei Schallschutzstufen.

(dmb) „Das ist eine für Mieter positive Entscheidung. Maßlose Übertreibungen oder falsche Angaben des Vermieters oder seines Maklers im Vorfeld eines Mietvertragsabschlusses, zum Beispiel in Wohnungsanzeigen, haben jetzt Konsequenzen. Die entsprechenden Vermieterinformationen begründen unter Umständen eine konkludente Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 256/09). 

Der BGH hatte entschieden, dass sich ein Mieter mit Erfolg darauf berufen kann, seine Wohnung sei tatsächlich nur 53,25 Quadratmeter groß und nicht, wie versprochen, 76,45 Quadratmeter. Zwar enthielt der Mietvertrag keine Angaben zur Wohnungsgröße. In einer Zeitungsanzeige war aber die Wohnungsgröße mit „ca. 76 qm“ beschrieben, und den Mietern war eine Grundrissskizze mit einer detaillierten Wohnflächenberechnung übergeben worden, aus der sich die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 Quadratmetern ergab. 

Siebenkotten: „Der Vermieter kann sich jetzt nicht mehr mit dem Hinweis aus der Verantwortung stehlen, im Mietvertrag sei keine Vereinbarung zur Wohnfläche getroffen worden. Der Bundesgerichtshof macht klar, dass die Angaben im Vorfeld des Vertragsabschlusses genauso bindend für den Vermieter sein können.“

Konsequenz ist, dass bei einer Flächenabweichung von rund 30 Prozent die Miete um 30 Prozent gekürzt werden darf. Soweit der Mieter in der Vergangenheit zu viel gezahlt hat, hat er entsprechende Erstattungsansprüche gegenüber seinem Vermieter. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent grundsätzlich die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich, hier also 53,25 Quadratmeter und nicht 76,45 Quadratmeter (BGH VIII ZR 133/03; BGH VIII ZR 144/09).

Mieterbund begrüßt BGH-Entscheidung 

(dmb) „Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist richtig und konsequent. Mieter die vertraglich verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen, dürfen in Eigenregie renovieren oder zusammen mit Freunden und Bekannten. Das ist wirtschaftlich vernünftig und hält die Kosten im Rahmen,“ kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB) Lukas Siebenkotten das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 294/09). 

Der Bundesgerichtshof hatte über die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel in einem Münchener Mietvertrag zu entscheiden. Danach war der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung ausführen zu lassen. Diese Vertragsvereinbarung könnte, so jetzt der Bundesgerichtshof dahingehend verstanden werden, dass Eigenleistungen des Mieters einschließlich der Hinzuziehung von Freunden oder Bekannten verboten sind. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen stattdessen immer durch eine Fachfirma erfolgen müsste. Hierzu könne der Mieter aber nicht verpflichtet werden. Der Vermieter dürfe immer nur die fachgerechte Ausführung von Schönheitsreparaturen in mittlerer Art und Güte fordern. Soweit der Mieter, seine Freunde oder Bekannte hierzu in der Lage sind, muss keine Fachfirma eingeschaltet werden. 

Siebenkotten: „Das ist wirtschaftlich vernünftig und rechtlich konsequent. Der Mieter schuldet seinem Vermieter qualitativ nicht bessere Arbeiten, als der Vermieter im umgekehrten Fall erbringen muss. Ist der Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen in der Mieterwohnung durchzuführen, muss er ebenfalls nur Arbeiten mittlerer Art und Güte abliefern, d.h. fachgerecht arbeiten. Eine Vertragsklausel, die das nicht berücksichtigt ist unwirksam. Der Mieter muss überhaupt nicht renovieren.“

Angabe der Energieeffizienzklasse in Immobilieninseraten wird Pflicht

Europäisches Parlament verabschiedet Gebäuderichtlinie

 (dmb) „Die Entscheidung des Europäischen Parlaments schafft Transparenz hinsichtlich des Energiebedarfs von Wohngebäuden. Sie ist eine positive Nachricht aus Brüssel, auf die wir lange gewartet haben“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die gestrige Verabschiedung der verschärften Gebäuderichtlinie durch das Europäische Parlament. 

Die Neuregelungen der Gebäuderichtlinie treten national ab Ende 2012 in Kraft und bringen für Vermieter und Eigentümer bzw. Mieter und Wohnungskäufer folgende Änderungen mit sich:

• Der Energieausweis muss Mietern bzw. Käufern bei Besichtigung einer Wohnung gezeigt und bei Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages in Kopie ausgehändigt werden.
• Die Energieeffizienzklasse muss in Immobilieninseraten mit veröffentlicht werden. 

Siebenkotten: „Wichtig ist, dass schon bei der Suche nach einer neuen Wohnung im Internet oder in Zeitungen auf einen Blick deutlich wird, ob mit hohen oder niedrigen Energiekosten zu rechnen ist. Neu ist, dass Mieter in Deutschland bei Vertragsabschluss eine Kopie des Energieausweises erhalten werden und nicht nur das Recht haben, Einsicht in den Energieausweis zu nehmen. Das stärkt ihre Position.“ 

Der Mieterbund-Direktor geht davon aus, dass sich die Brüsseler Entscheidung mittelfristig auch auf die Mietpreisbildung vor Ort auswirken wird: „Jetzt steht das Datenmaterial zur Verfügung, mit dem ökologische Mietspiegel auf breiter Front realisiert werden können. Energieeffizienzklassen und damit der Energiebedarf des Gebäudes könnten flächendeckend bei der Aufstellung von Mietspiegeln berücksichtigt werden." 

Die verschärfte europäische Gebäuderichtlinie http://register.consilium.europa.eu/pdf/de/10/st05/st05386.de10.pdf ist ein Teil des 20/20/20 Energiepakets der EU: 20% weniger Treibhausgase, 20% weniger Energieverbrauch und 20% mehr Energieeffizienz und Energie aus erneuerbaren Quellen bis zum Jahr 2020. Auf Gebäude entfallen 40% des Gesamtenergieverbrauchs der EU. Ziel der Richtlinie ist es, durch höhere Anforderungen an die Energieeffizienz und mehr Transparenz für Verbraucher den Modernisierungsstau in Europa aufzulösen, die Baukonjunktur anzukurbeln und Energiekosten einzusparen. Nach der Richtlinie soll ab dem 31. Dezember 2020 der Energiebedarf aller neu gebauten Gebäude bei Null liegen. Dennoch anfallender Energiebedarf soll aus erneuerbaren Energien gedeckt werden. Für öffentliche Gebäude gilt dies bereits ab Ende 2018. Auch bei großen Sanierungen müssen die neuen Anforderungen berücksichtigt werden. Dadurch werden innerhalb der EU Einsparungen im Energieverbrauch von bis zu sechs Prozent und eine Senkung der CO2-Emissionen um fünf Prozent erwartet. 

Barbara Steenbergen vom Internationalen Mieterbund (IUT) in Brüssel forderte konkrete Finanzierungsvorschläge der EU-Kommission, um Vermietern die energetische Sanierung finanziell zu erleichtern und die Kosten für Mieter zu begrenzen: „Das Prinzip muss ‚fordern und fördern’ heißen. Die Neuausrichtung der Strukturfonds ist überfällig. Die Öffnung des Europäischen Fonds für regionale Entwicklungen (EFRE) für die energetische Sanierung des Wohnungsbestandes war nur ein erster Schritt. Zusätzlich sinnvoll wäre es, bei der Europäischen Investitionsbank (EIB) einen Energieeffizienzfonds für Gebäudesanierung einzurichten.“ Als Startkapital könnten hier die 115 Millionen Euro für Energieeffizienz aus dem EU-Konjunkturpaket, die bis jetzt nicht ausgegeben worden sind, dienen.

Bundesgerichtshof bestätigt bisherige Rechtsprechung 

(dmb) „Formal mag es für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausreichen, wenn ein Vermieter sich auf ein so genanntes Typengutachten eines Sachverständigen beruft. Eine ganz andere Frage ist es aber, ob die so begründete Mieterhöhung auch inhaltlich in Ordnung ist. Hier sind Mietspiegel, insbesondere qualifizierte Mietspiegel, auf jeden Fall vorzuziehen“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 122/09). 

Der BGH hatte entschieden, dass die formellen Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch durch ein Sachverständigengutachten erfüllt werden können, das sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters bezieht, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen. Auch durch ein derartiges Typengutachten werde der Mieter in die Lage versetzt, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise zu überprüfen. Die zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen können sogar aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen. 

Siebenkotten: „Mieterhöhungsbegründungen mit Sachverständigengutachten sind selten. Grund hierfür ist, dass der Vermieter die Gutachterkosten von 500 bis 1.000 Euro selbst zahlen muss. Normalerweise muss der Sachverständige die Wohnung, die er bewerten soll, natürlich auch besichtigen. Aber auch bisher schon hatte die Rechtsprechung entschieden, dass es ausreicht, wenn in großen Wohnungsanlagen eine Wohnung gleichen Typs angesehen und beurteilt wird.“

Der Mieterbund-Direktor wies darauf hin, dass Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen oder Mietspiegeln begründet werden können. „Auch wenn es formal ausreicht, eine Mieterhöhung mit einem Typengutachten eines Sachverständigen zu begründen, heißt das noch lange nicht, dass der Mieter die geforderte Miete auch zahlen muss. Die inhaltliche Richtigkeit der Zahlen des Sachverständigen muss kontrolliert werden. Hierzu eignet sich am besten ein Mietspiegel, soweit er vor Ort existiert.“

Bundesgerichtshof entscheidet gegen Mieter 

(dmb) „Die Entscheidung ist wenig praxisnah, sehr formal und öffnet dem Missbrauch durch Vermieter Tür und Tor“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 185/09). 

Die Karlsruher Richter entschieden, dass Mieter ihre Einwendungen gegen eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung des Vermieters innerhalb von 12 Monaten erheben müssen. Das gelte auch dann, wenn Mieter in den Vorjahren den immer gleichen Fehler des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung regelmäßig reklamiert hätten.

Im vorliegenden Fall forderte der Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Zahlung anteiliger Grundsteuern von seinen Mietern. Hierzu waren die Mieter aber nicht verpflichtet, weil eine entsprechende mietvertragliche Regelung zwischen ihnen und dem Vermieter nie getroffen wurde. Für die Abrechnungsjahre 2003 und 2004 reklamierten die Mieter diesen Fehler, mit der Konsequenz, dass sie keine anteiligen Grundsteuerbeträge zahlen mussten. Für 2005 reklamierten sie diesen Fehler nicht mehr. Konsequenz nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist, dass sie jetzt für 2005 Grundsteuer zahlen müssen.

 Siebenkotten: „Das ist für mich nicht nachvollziehbar. Mieter, die mehrfach den immer gleichen Fehler in der Betriebskostenabrechnung zu Recht bemängelt haben, werden hier bestraft. Auf der anderen Seite können Vermieter sanktionslos Jahr für Jahr den gleichen Fehler in die Betriebskostenabrechnung einbauen. Reklamiert der Mieter den Fehler, muss die Abrechnung korrigiert werden. Reklamiert der Mieter einmal nicht, kann der Vermieter Forderungen durchsetzen, auf die er keinen Anspruch hat.“

Siebenkotten rief angesichts dieser BGH-Entscheidung alle Mieter auf, ihre Betriebskostenabrechnungen Jahr für Jahr genau zu überprüfen. Die örtlichen Mietervereine helfen dabei.

Bundesgerichtshof erleichtert Abrechnungsmodalitäten 

(dmb) „Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist richtig und nachvollziehbar. Sie entspricht weitgehend der bisherigen Rechtsprechung von Amts- und Landgerichten“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 263/09). 

Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass es ausreicht, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung einem Ehepartner zusendet und von diesem den Ausgleich aus der Betriebskostenabrechnung verlangt. Der Vermieter müsse die Abrechnung nicht auch noch an die Ehepartnerin richten bzw. die Abrechnung an beide Ehepartner adressieren. Grund hierfür sei, dass Mieter, die gemeinsam eine Wohnung anmieten, grundsätzlich für die Mietforderungen einschließlich Nebenkosten als Gesamtschuldner haften. Danach sei der Vermieter berechtigt, nach seinem Belieben jeden Mieter ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen. Die Übermittlung der Abrechnung an den Mieter diene nur dazu, die Fälligkeit der Nachforderung herbeizuführen. 

Siebenkotten: „Voraussetzung bleibt aber natürlich, dass nur derjenige nachzahlen muss, der die Abrechnung auch selbst erhalten hat. Außerdem muss die Abrechnung formal und inhaltlich in Ordnung sein.“ 

Daneben wies der Direktor des Deutschen Mieterbundes darauf hin, dass andere Vermietererklärungen, die das Mietverhältnis verändern oder beenden, immer an alle Mieter zu adressieren sind: „Mieterhöhungen, Kündigungen oder Modernisierungsankündigungen müssen an alle Mieter, so auch an beide Ehepartner gerichtet werden“, so Siebenkotten.

Versorger muss unwirtschaftlich teure Wasserzähler austauschen Bundesgerichtshof stärkt Eigentümer- und Mieterrechte

(dmb) „Der Bundesgerichtshof macht jetzt Schluss mit der Praxis vieler Wasserversorger, ‚Je größer der Zähler, desto höher der Gewinn’. Überdimensionierte Hauptwasserzähler müssen ausgetauscht werden. Das ist ein wichtiges Urteil“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB) Lukas Siebenkotten die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 97/09).

 Der Bundesgerichtshof hatte erklärt, dass ein Wasserversorgungsunternehmen im Interesse der Kunden gezwungen sein kann, Wasserzähler auszutauschen, wenn sich der technische Standard in einem wesentlichen Maße ändert und die Kunden ein beachtenswertes Interesse am Austausch der Wasserzähler haben. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Leipziger Fall mussten die Verbraucher 130 Prozent höhere Wasserkosten zahlen, weil bei ihnen überdimensioniert große Wasserzähler mit einem „Nenndurchfluss von 6,0 m³/h installiert waren, statt Zähler mit einer Größe von 2,5. 

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes, können allein in dem vorliegenden Fall 100 Euro Wasserkosten pro Wohnung eingespart werden, wenn kleinere Wasserzähler eingebaut werden. Siebenkotten: „In Städten und Kreisen, in denen zählerabhängige Grundgebühren gefordert werden, müssen die Wasserversorger jetzt umdenken. Ich schätze, dass bis zu 10 Prozent der installierten Wasserzähler überdimensioniert sind. Konsequenz ist, dass die Versorger hier prüfen und ggf. die Wasserzähler austauschen müssen.“

(dmb) „Die Entscheidung ist problematisch, weil sie Mieter in Sozialwohnungen schlechter stellt und anders behandelt als Mieter frei finanzierter Wohnungen“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige BGH-Urteil (BGH VIII ZR 177/09). 

Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass Vermieter bei Sozialwohnungen einen Zuschlag zur so genannten Kostenmiete fordern dürfen, wenn die Regelung zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam ist und damit Vermieter selbst renovieren bzw. die Kosten tragen müssen. Nur dann, wenn die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, entfällt die Berechtigung für den Vermieter, einen entsprechenden Zuschlag zu fordern. 

Siebenkotten: „Mieter in Sozialwohnungen, die in ihrem Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel haben, müssen jetzt mit spürbaren Mieterhöhungen rechnen. Nach dem Gesetz ist eine Mieterhöhung von 9,41 Euro pro Quadratmeter im Jahr möglich. Mieter sollten mit Hilfe ihres Mietervereins genau prüfen, ob sie sich auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturregelung berufen oder nicht. Möglicherweise kann es für sie günstiger sein, die Schönheitsreparaturregelung im Einverständnis mit dem Vermieter zu ändern.“ 

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes gibt es etwa 1,8 Millionen Sozialwohnungen in Deutschland. Hier gilt die so genannte Kostenmiete. Die Kostenmiete ist die Miete, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Hierzu gehören Kosten für Fremd- und Eigenkapital sowie die Bewirtschaftungskosten, das heißt Abschreibung, Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Bei frei finanzierten Wohnungen, dem Großteil der Wohnungen in Deutschland, gilt das Kostenmietprinzip nicht. Hier wird die Miete zwischen Mieter und Vermieter frei vereinbart, gilt für Mieterhöhungen das Vergleichsmietenprinzip. Der Vermieter kann keinen Mietzuschlag bei unwirksamen Schönheitsreparaturregelungen fordern. Das hat der Bundesgerichtshof bereits mehrfach entschieden (BGH VIII ZR 118/07; BGH VIII ZR 181/07). Der Vermieter trägt das Risiko, dass eine von ihm verwendete Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.

(dmb) Als „wegweisendes Grundsatzurteil“ bezeichnete der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 104/09).

Der Bundesgerichtshof hatte erklärt, dass Mieteransprüche auf Mängelbeseitigung auf dauernde Leistung gerichtete Erfüllungsansprüche sind, die grundsätzlich nicht verjähren. Damit gaben die Karlsruher Richter einer Mieterin Recht, die auf Verbesserung des Trittschallschutzes und Minderung der Installationsgeräusche des WC in der über ihr liegenden, im Jahr 1990 ausgebauten Dachgeschosswohnung klagte. Zunächst hatte die Mieterin ihren Anspruch 2002 erhoben, verfolgte ihn nach einem Mieterwechsel in der Dachgeschosswohnung aber zunächst nicht weiter. Ende 2006 griff sie ihren Mängelbeseitigungsanspruch wieder auf.

„Der BGH hat jetzt erstmals entschieden, das Mängelbeseitigungs- oder Herstellungs- bzw. Reparaturansprüche nicht verjähren“, freute sich Lukas Siebenkotten. „Es ist eine Daueraufgabe des Vermieters, die Mietsache während der Mietzeit in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Keine Rolle spielt es, ob die Mieter Mängel im Haus oder in der Wohnung längere Zeit widerspruchslos hingenommen haben. Der Reparatur- und Mängelbeseitigungsanspruch bleibt bestehen, er entsteht praktisch jeden Tag aufs Neue.“

Konsequenz sei auch, dass Mieter, die nicht sofort Gerichte bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche einschalten, sondern es erst „im Guten“ versuchen, nicht fürchten müssen, dass ihre berechtigten Ansprüche eines Tages wegen Verjährung abgelehnt werden.

Mieterbund begrüßt BGH-Entscheidung 

(dmb) Als „folgerichtig“ und „logische Fortsetzung der bisherigen Rechtsprechung“ kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 343/08). 

Die Karlsruher Richter hatten geurteilt, dass auch Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung haben, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes, wie zum Beispiel einer Waschmaschine, und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte, zum Beispiel eines Staubsaugers, ermöglicht. Von diesem bereits in einem früheren Urteil definierten Mindeststandard (BGH VIII ZR 281/03) darf auch nicht ohne weiteres über eine Regelung im Mietvertrag abgewichen werden. Eine Klausel, wonach der Mieter nur berechtigt ist, in den Räumen Haushaltsmaschinen aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installation ausreicht und Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind, und wenn der Anschluss von Elektrogeräten zur Überlastung des vorhandenen Netzes führt, den Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung oder sonstiger Änderungen des Netzes zu tragen, ist als unangemessene Benachteiligung des Mieter unwirksam.

 Siebenkotten: „Der Bundesgerichtshof spricht eine Selbstverständlichkeit aus. Natürlich müssen heute in einer Mietwohnung gleichzeitig mehrere Elektrogeräte betrieben werden können. Ist dies nicht der Fall, können Mieter die Miete kürzen und müssen keine Kündigung des Vermieters fürchten. Es ist gut, dass der Bundesgerichtshof dies heute bestätigt hat.“

Barbara Steenbergen teilt mit:

Das Europäische Parlament hat gestern die neue EU-Kommission in ihr Amt gewählt. Mit 488 Ja-Stimmen, 137 Nein Stimmen und 72 Enthaltungen konnte die Kommission auf eine breite Mehrheit der konservativen EPP, der sozialdemokratischen S&D und der liberalen ALDE-Fraktion rechnen. Die Zustimmung des Parlamentes war an einen Deal mit Kommissionspräsident Barroso geknüpft. Die Kommission, die bisher das alleinige Initiativrecht für EU-Gesetze hat, soll sich verpflichten, künftig auch Gesetzesvorschläge des Parlaments aufzugreifen. Ein Mehr an Demokratie in Brüssel. Es ist nunmehr abzuwarten, wie die Staats- und Regierungschefs der 27 Mitgliedstaaten auf diesen Deal reagieren. Das Auswärtige Amtes spricht von einer „gefährlichen Änderung der Machtbalance“. 

Die Kommissare mit Kompetenzen im Bereich Wohnungs- und Energiepolitik sind: 

• Joaquin Almunia, Spanien: Wettbewerb
• Johannes Hahn, Österreich: Regionalpolitik und Strukturförderung
• Laszlo Andor, Ungarn: Soziale Angelegenheiten
• Viviane Reding, Luxemburg: Grundrechte
• Connie Hedegaard, Dänemark: Klimaschutz
• Günther Oettinger, Deutschland: Energie
• John Dalli, Malta: Verbraucher

Die Kommission ist bis zum 31. Oktober 2014 im Amt.

Barbara Steenbergen
International Union of Tenants (IUT)
Head of Liaison office to the EU
23, Rue du Luxembourg
B-1000 Bruxelles

Leitsatz des BGH Urteils:

Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksich-tigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschrif-ten deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälf-te der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421).

Urteilstext

Leitsätze des Urteils:

a) Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV.

b) Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Streit um Mietrecht, Mietnomaden und Kündigungsfristen 

(dmb) „Die von Haus & Grund vertretenen Forderung nach Mietrechtsänderungen, neuen Kündigungsfristen sowie die plakative und überspitzte Beschreibung von Mietnomaden-Fällen sind offensichtlich selbst in der Immobilienwirtschaft nicht mehrheitsfähig“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, den Austritt von Haus & Grund aus der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI). Während dessen kündigte Haus & Grund an, die Interessen der Hauseigentümer künftig in einer klaren Sprache formulieren und nicht länger Rücksicht auf andere nehmen zu wollen. 

Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten betonte, dass für die Immobilienwirtschaft ersichtlich weder die bestehenden asymmetrischen Kündigungsfristen ein Problem seien noch Mietminderungsrechte bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen.

„Nach Angaben des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobileinverbände sind bundesweit 57,1 Prozent der Wohnungen energetisch vollständig bzw. teilweise modernisiert. In den neuen Bundesländern sind über 80 Prozent der GdW-Wohnungen energetisch modernisiert worden. Hier haben das Mietrecht und das Mietminderungsrecht offensichtlich niemanden gestört“, so Siebenkotten. „Auch die von Haus & Grund behaupteten Zahlen zu Mietnomaden-Fällen und die hieraus abgeleiteten Forderungen nach Mietrechtsänderungen sind in weiten Teilen der Wohnungswirtschaft offenbar nicht nachvollziehbar. So geht beispielsweise auch der Vorsitzende des Deutschen Mietgerichtstags, Ulf Börstinghaus, in einem Interview in der Februar-Ausgabe der MieterZeitung nur von etwa 1.000 Fällen jährlich in Deutschland aus.“

Bundesgerichtshof stärkt Vermieterrechte 

(dmb) „Der Kündigungsgrund ‚Eigenbedarf’ wird erweitert und die Vermieterposition damit gestärkt“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB) die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 159/09). 

Die Karlsruher Richter entschieden, dass ein Vermieter auch zu Gunsten eines entfernteren Familienangehörigen, wie zum Beispiel eine Nichte, eine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf. Bisher ging die Rechtsprechung davon aus, dass dies nur möglich ist, wenn ein besonders enger Kontakt zwischen dem Vermieter und dem entfernten Verwandten bestand, aus dem sich eine moralische Verpflichtung des Vermieters ergeben konnte, dem Angehörigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. 

„Über 20 Jahre haben Amts-, Landes- und Oberlandesgerichte den Kreis der Familienangehörigen eng ausgelegt, zu deren Gunsten Eigenbedarf ausgesprochen werden darf. Der BGH gibt diese Rechtsprechung jetzt auf und erleichtert für Vermieter die Kündigungsmöglichkeit Eigenbedarf“, kritisierte Siebenkotten. „Ich fürchte, dass jetzt Vermieter öfter wegen Eigenbedarf kündigen werden. Unklar ist, wie weit der Kreis der privilegierten Familienangehörigen zukünftig gezogen werden muss. Die Entscheidung wird viele Mieter verunsichern.“ 

Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund im Mietrecht. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder zum Beispiel für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt. Als Familienangehörige gelten Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister bzw. Stiefkinder.

BGH bestätigt Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen

 (dmb) „Richtig, konsequent und so auch zu erwarten“, kommentierte Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu einer Schönheitsreparatur- bzw. Farbwahlklausel (BGH VIII ZR 50/09).

 Der Bundesgerichtshof entschied, dass nachfolgende Klausel in einem Berliner Mietvertrag unwirksam ist: „Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen ... nur weiß zu lackieren ...“

Die Richter bestätigten, dass Mietvertragsklauseln, die Mieter verpflichten, während der Mietzeit in bestimmten Farben zu renovieren oder zu lackieren, unwirksam sind. Derartige Vorgaben darf der Vermieter allenfalls für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung machen. 

Siebenkotten: „Entscheidend ist, dass niemand dem Mieter während der Mietzeit vorschreiben darf, ob er die Wände oder Türen in seiner Wohnung weiß, gelb, grün oder rot streicht. Der Vermieter darf auch nicht vorgeben, ob der Mieter während der Mietzeit Raufasertapete oder Blümchentapete klebt. Das ist und bleibt allein Sache des Mieters.“ 

Bereits in der Vergangenheit hatte der BGH wiederholt entschieden, dass Schönheitsreparatur-klauseln, die Vorgaben zur Ausführungsart der Renovierung oder zur Farbgestaltung während der Mietzeit machen, unwirksam sind, zum Beispiel:

• Während der Mietzeit ist die Wohnung in neutralen Farbtönen zu renovieren (BGH VIII ZR 166/08).
• Der Mieter ist verpflichtet, Wände und Oberdecken zu weißen (BGH VIII ZR 344/08).
• Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen (BGH VIII ZR 224/07).
• Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen (BGH VIII ZR 199/06).

Konsequenz der unwirksamen Farbwahlklausel ist, der Mieter muss keine Schönheitsreparaturen durchführen, weder während der Mietzeit noch beim Auszug.

Mieterbund begrüßt Veröffentlichungsgebot

(dmb) Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) aus Brüssel haben sich EU-Kommission, -Parlament und -Rat auf den Inhalt einer EU-Richtlinie zum Gebäudeenergieverbrauch verständigt. Ein wesentlicher Inhalt, der auch für Deutschland unmittelbar Auswirkungen haben wird, sind die Regelungen zur Verschärfung des Energieausweises. Die EU-Richtlinie wird danach vorschreiben, dass der Energiekennwert in Wohnungsanzeigen künftig veröffentlicht werden muss. Wie bisher auch schon, muss Kauf- oder Mietinteressenten der Energieausweis zur Einsichtnahme vorgelegt werden. Neu wiederum ist, dass bei Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages Käufer bzw. Mieter den Energieausweis der Immobilie ausgehändigt erhalten müssen. 

Der Deutsche Mieterbund begrüßt die schärferen Regelungen für den Energieausweis. Wichtig sie vor allem, dass der Hauseigentümer schon in Wohnungsanzeigen oder auf Immobilienportalen Informationen zum Energiebedarf veröffentlichen muss.        

Energieausweise sind Transparenzinstrumente. Potenzielle Käufer und Mieter sollen frühzeitig und umfassend über den energetischen Zustand der Immobilie aufgeklärt werden, damit sie bei ihrer Kauf- oder Mietentscheidung Aussagen zur Energieeffizienz des Hauses und somit zur Höhe der künftigen Heizkosten berücksichtigen können. 

Die EU-Richtlinie wird voraussichtlich am 7. Dezember 2009 im Europäischen Rat und Anfang 2010 im Europäischen Parlament verabschiedet, so dass die Richtlinie Mitte 2010 veröffentlicht werden kann. Die EU-Länder, unter anderem Deutschland, haben dann zwei Jahre Zeit, also längstens bis 2012, die Vorgaben der EU-Richtlinie in nationales Recht umzusetzen.

(dmb) „Der BGH stärkt die Vermieterposition und vereinfacht die Möglichkeit, Mieten zu erhöhen“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, in einer ersten Stellungnahme die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 276/08). Danach müssen Mietspiegel dem Mieterhöhungsschreiben auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht beigefügt werden, wenn sie allgemein zugänglich sind, beispielsweise bei örtlichen Mietervereinen oder Vermieterorganisationen angeboten werden. 

Eine Vermieterin in Krefeld hatte gestützt auf den Mietspiegel eine Mieterhöhung von 375 Euro auf 450 Euro gefordert. Ihrem Schreiben lag kein Mietspiegel bei. Im örtlichen Mieterverein kostete der Mietspiegel drei Euro für Mitglieder und vier Euro für Nichtmitglieder. Nach Ansicht des BGH ist der Mietspiegel auch dann allgemein zugänglich, wenn er vor Ort nicht kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Es sei dem Mieter zumutbar,  den Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr beim Mieterverein zu kaufen. 

Mieterbund-Direktor Siebenkotten: „Der BGH erschwert die Prüfmöglichkeiten für Mieter. Sie müssen sich hier alle notwendigen Informationen selbst und auf eigene Kosten beschaffen, wenn sie klären wollen, ob sie der geforderten Mieterhöhung zustimmen müssen oder nicht.“

Schon in der Vergangenheit hatte der Bundesgerichtshof geurteilt, dass Mietspiegel im Mieterhöhungsverfahren nicht beigefügt werden müssen, wenn sie im Kundencenter des Vermieters einzusehen (BGH VIII ZR 74/08) oder im Amtsblatt der Stadt veröffentlicht sind (BGH VIII ZR 11/07), weil sie dann allgemein zugänglich sind. 

Nach Auskunft des Deutschen Mieterbundes gibt es in Deutschland etwa 500 Mietspiegel. 75 Prozent aller Städte ab 50.000 Einwohner haben eine derartige Preisübersicht. Sie sind ein wichtiges Transparenzinstrument, mit dem die Durchschnittsmieten vor Ort wiedergegeben werden, und das wichtigste Begründungsmittel bei Mieterhöhungen.

Bundesgerichtshof klärt langjährige Streitfrage 

(dmb) Die Kosten der Öltankreinigung sind Betriebs- bzw. Heizkosten und dürfen über die Heizkostenabrechnung auf die Mieter des Hauses abgewälzt werden, entschied heute der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 221/08). „Damit ist eine unter den Amts- und Landgerichten seit Jahren strittige Rechtsfrage endgültig entschieden. Mieter und Vermieter haben jetzt die notwendige Rechtssicherheit und Rechtsklarheit“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das Urteil in einer ersten Stellungnahme. 

Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass die Reinigung des Öltanks Betriebskosten, so genannte Heizungsnebenkosten, sind und keine Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten. Bei der Reinigung des Öltanks geht es nicht um die Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage (Instandsetzung), sondern um die Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit (Betriebskosten).

Kosten der Öltankreinigung sind nach Einschätzung des Bundesgerichtshofs auch deshalb Betriebskosten, weil sie „laufend“ entstehen. Dabei spielt es keine Rolle, dass Öltankreinigungen immer nur im Abstand von mehreren Jahren durchgeführt werden. „Auch diese Rechtsfrage war unter den Gerichten lange Zeit strittig. Spätestens seit der Entscheidung zur Wartung einer Elektroanlage (BGH VIII ZR 123/06) ist aber klar, dass wiederkehrende Kosten, die der Betriebssicherheit dienen, grundsätzlich als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, auch wenn sie nur in Abständen von einigen Jahren anfallen“, erklärte der Mieterbund-Direktor.

Siebenkotten wies aber darauf hin, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für einzelne Mieter zu Ungerechtigkeiten führen kann. Wurde die Öltankreinigung beispielsweise im Abrechnungsjahr 2008 durchgeführt und danach alle vier Jahre, zahlt auch der Mieter, der schon 2009 aus der Wohnung ausgezogen ist, anteilige Tankreinigungskosten für den Zeitraum 2008 bis 2012. „Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs folgt hier dem Grundsatz ‚Praktikabilität vor Einzelfallgerechtigkeit“, sagte der Direktor des Deutschen Mieterbundes.

Mietrechtsänderungen zum Nachteil der Mieter falsch und unakzeptabel 

(dmb) „Der Koalitionsvertrag von CDU, CSU und FDP enthält auf den ersten Blick, Licht, viel Schatten und zahlreiche nebulöse Vorschläge bzw. noch zu konkretisierende Absichtserklärungen“, kommentierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, die Vereinbarungen der neuen Bundesregierung auf einer Pressekonferenz der Mieterorganisation in Berlin. 

„Die vorgesehenen Mietrechtsänderungen zum Nachteil der Mieter sind falsch, überflüssig und unakzeptabel. Insbesondere die Abschaffung des Mietminderungsrechts bei Baumaßnahmen zur energetischen Modernisierung, der Abbau des Kündigungsschutzes durch kürzere Kündigungsfristen für Vermieter oder Weichenstellungen hin zu noch höheren Betriebskosten lehnen wir strikt ab. Wenn die neue Bundesregierung das Fass Mietrechtsänderung öffnen will, muss sie auch unsere Forderungen berücksichtigen - zum Beispiel nach verbessertem Kündigungsschutz bei Umwandlung oder Eigentümerwechsel, Kappungsgrenzen bei Neuvermietungsmieten, Sicherung der Mietkaution in der Vermieterinsolvenz oder Ökomietspiegel - und die Vorstellungen und Erwartungen von 50 Millionen Mieterinnen und Mietern beachten.“ 

Positiv wertete der Mieterbund-Präsident das Bekenntnis der Koalition zu Klimaschutz, zur Gebäudesanierung, für den Einsatz erneuerbarer Energien im Wärmebereich und die Ankündigung, das CO2-Gebäudesanierungsprogramm fortzusetzen, wirkungsvoller auszugestalten und die derzeitigen Sanierungsquoten zu steigern. „Es fehlen aber klare und verbindliche Vorgaben für den Wohnungsbestand, bis wann welche energetischen Ziele erreicht werden sollen“, kritisierte Rips. Stattdessen setze die Bundesregierung auf den Abbau vermeintlicher mietrechtlicher Hürden und die Erweiterung der Möglichkeiten der gewerblichen Wärmelieferung. „Damit werden allenfalls Vermieterwünsche aufgegriffen oder Wirtschaftsinteressen gestärkt, aber nicht energetische Modernisierungen oder Einsicht in die Notwendigkeit derartiger Maßnahmen gefördert.“ 

Bessere Hinzuverdienstmöglichkeiten und die Erhöhung des so genannten Schonvermögens sind die richtigen Stichworte für Hartz-IV-Bezieher. Allerdings verstärkt die Bundesregierung mit dem umfassenden Schutz der selbstgenutzten Immobilie die Ungleichbehandlung von Eigentümern und Mietern. „Die Pläne der Bundesregierung, Unterkunftskosten direkt an die Vermieter zu überweisen oder Betriebs- und Heizkostenzahlungen zu pauschalieren, lehnen wir ab“, erklärte Rips. „Gerade die für Hartz-IV-Bezieher in Betracht kommenden preiswerten Wohnungen sind häufig in einem energetisch schlechten Zustand und höhere Heizkosten unausweichlich.“ 

Die angekündigte Fortführung der Bundesprogramme zur Städtebauförderung, zum Stadtumbau Ost und West und zur Sozialen Stadt ist aus Mieterbund-Sicht gut und richtig. Dagegen sei die Wiederbelebung der Diskussion um die Einbeziehung von Wohnimmobilien in REITs falsch und gefährlich. „Wir begrüßen ausdrücklich, dass wohl auf Initiative der CSU im Koalitionsvertrag klargestellt wird, dass bei einer Reform der REITs-Gesetze schutzwürdige Interessen der Verbraucher nicht vernachlässigt werden dürfen“, erklärte Mieterbund-Präsident Rips. 

Enttäuschend sei, dass der altersgerechten Anpassung der Wohnimmobilien als eine der großen Herausforderungen der nächsten Jahre im Koalitionsvertrag nur wenige Zeilen gewidmet werden. Die Ankündigung, das Förderprogramm zur Versorgung mit altersgerechtem Wohnraum werde weiterentwickelt, bleibt vage. Offen sei, was genau geplant ist, ob auch Neubau gefördert und vor allem wie viel Geld zur Verfügung gestellt wird. 

Enttäuschend sei vor allem auch, dass das Thema Wohnungsneubau im Koalitionspapier eine völlig untergeordnete Rolle spiele und die einvernehmlich von Wohnungswirtschaft und Mieterbund geforderten Maßnahmen zur Ankurbelung des Wohnungsbaus nicht aufgegriffen werden. „Wir schlagen Investitionszulagen insbesondere für Groß-, Universitätsstädte und Ballungszentren vor. Alternativ kann auch wieder die degressive Abschreibung für den Mietwohnungsbau eingeführt werden. Im Koalitionspapier findet sich hierzu kein Wort. Hier muss dringend nachgebessert werden“, forderte der Präsident des Deutschen Mieterbundes. 

Im Koalitionsvertrag schreiben CDU, CSU und FDP: Die Bau-, Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sind besonders wichtige Wirtschaftszweige in unserem Land. Wir stehen dafür, dass ihre Leistungen den Stellenwert im öffentlichen Bewusstsein erhalten, der ihrem Anteil an der Bruttowertschöpfung entspricht.

Rips: „Diesen großen Worten muss die Bundesregierung jetzt Taten folgen lassen. Die bisher im Koalitionsvertrag getroffenen Regelungen und Vereinbarungen werden dem Stellenwert der Immobilienwirtschaft nicht gerecht. Wir begrüßen, dass die Koalition den Dialog zwischen Bund, Bau-, Immobilien- und Wohnungswirtschaft vertiefen will. Hierfür stehen wir jederzeit zur Verfügung.“ 

Hintergrundinformationen zum Koalitionsvertrag
und Stellungnahme Deutscher Mieterbund

Wohnungen drohen zu Spekulationsobjekten zu verkommen 

(dmb) „Wir lehnen REITs mit Wohnimmobilien strikt ab“, erklärte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, in Berlin nach Bekanntwerden entsprechender Pläne der künftigen Koalitionspartner CDU, CSU und FDP. „REITs steht für Ökonomisierung und Spekulation mit Wohnungsbeständen und hohen Renditedruck. Die Zeche werden Mieter über steigende Mieten, Investitionsstau und Sanierungsstopp zahlen. 

REITs sind börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften, die sich mit Handel, Verwaltung und Verwertung von Immobilien beschäftigen. Für REITs gibt es steuerrechtliche Sonderregelungen und Vergünstigungen. 

Rips: „Wir fordern, dass das erst am 1. Januar 2007 als Kompromiss in Kraft getretene REITs-Gesetz nicht aufgeweicht wird, keine Ausnahmebestände oder Schlupflöcher geschaffen werden. 2007 wurde als Kompromiss festgelegt, dass vor Januar 2007 gebaute und überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Immobilienbestände für REITs ausgeschlossen sind. In Deutschland hat sich der Gedanke der Nachhaltigkeit in der Wohnungsbewirtschaftung bewährt. Er hat einen qualitativ guten Bestand geschaffen und den sozialen Frieden in unserem Land gesichert. Wir sollten deshalb keine neuen Risiken und Wagnisse eingehen.“

Dr. Franz-Georg Rips ist neuer Präsident. Auch Bayern ist im Vorstand vertreten:   Die Geschäftsführerin des Mietervereins München e. V. Sibylle Färber wurde beim 62. Bundeskongress des Deutschen Mieterbunds in Stuttgart am 31. Mai 2007 auf Vorschlag der mitgliederstärksten Landesverbände Nordrhein Westfalen und Bayern   in das fünfköpfige geschäftsführende Präsidium des Deutschen Mieterbunds gewählt. Damit ist die herausragende Kompetenz von Sibylle Färber auch im Deutschen Mieterbund anerkannt. Mit Sibylle Färber als Geschäftsführerin legte der Mieterverein München e. V. seit 1993 rund 30.000 Mitglieder zu. Auch in den letzten 10 Jahren nahm der Verein noch einmal über 5.000 Mitglieder zu, obwohl deutschlandweit die Mitgliederzahlen in den Mietervereinen stagnierten bzw. sogar leicht rückläufig waren. Damit wurde der Mieterverein München vom 5. größten Mieterverein in Deutschland im Jahr 1987 (mit rund 25.000 Mitgliedern) zum 2. größten Mieterverein (mit inzwischen über 65.000 Mitgliedern); nur der Berliner Mieterverein ist mit knapp 80.000 Mitglieder stärker. Der Erfolg des Mieterverein München basierte auf einem sehr guten Dienstleistungsangebot – vor allem einer kompetenten Mietrechtsberatung – und einer starken Interessenvertretung in Miet- und Wohnungspolitischen Fragen.

Der Mieterverein München hat seit 25. April 2007 einen neuen Vorstand, nachdem der bisherige Vorsitzende Stadtrat Dr. Thomas Lange bei der Mitgliederversammlung nicht mehr zur Wahl angetreten war. Ebenso wenig die stellvertretende Vorsitzende, Stadträtin Gertraud Walter, die von den Mitgliedern in Anbetracht ihrer langjährigen, engagierten Verdienste um den Mieterverein zur „Ehrenvorsitzenden“ ernannt wurde. Auch Geschäftsführerin Sibylle Färber und Rechtsanwältin Sabine Malinke hatten nicht mehr kandidiert. So wählten die Mitglieder Beatrix Zurek einstimmig zur neuen Vorsitzenden. Die Münchner Rechtsanwältin und Mutter von drei Söhnen ist seit Ende der 80er Jahre als Fachanwältin für Mietrecht tätig. In dieser Funktion beriet sie selbst acht Jahre lang Mitglieder des Mietervereins München. Darüber hinaus gehört Frau Zurek   dem Münchner Stadtrat an. Für ihr neues Amt als Mietervereinsvorsitzende ist Beatrix Zurek damit bestens gerüstet. Sie hat sich vorgenommen, „die Interessen der Münchner Mieter zu wahren und sich vehement für den Erhalt des Mietwohnungsbestandes und gegen Mietervertreibung einzusetzen.“ Zu ihren Stellvertretern wurden Heinz Beck, vielen Mitgliedern durch seine langjährige hervorragende Tätigkeit für den Verein bekannt, sowie Rechtsanwältin Waltraud Wohlmann-Dandl gewählt, die schon dem bisherigen Vorstand angehörte. Neu dabei sind Christian Amlong (Kassier), Constanze Lindner-Schädlich (Beisitzerin) und Christoph Frey (Beisitzer). Revisoren sind Sigrid Gallegos Constante und Oliver Belik. Die Schiedskommission bilden Brigitte Stolpe, Günther Thürer,   Alfred Lang, Adelheid Stockinger (Ersatz) und Anselm Wilhelm (Ersatz).