Mieterschutz bei Eigenbedarfskündigung

Kündigungsgründe des Vermieters

Die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags wegen Eigenbedarfs ist in Deutschland der Kündigungsgrund Nummer eins. Da Vermieter einem vertragstreuen Mieter kaum noch anders kündigen können, wird, neben begründeten Eigenbedarfsfällen, oft auch Eigenbedarf vorgeschoben. Zwar gilt das Eigentum des Vermieters als grundsätzlich geschützt. Doch diesem Grundrecht steht ein relativ starkes Besitzrecht des Mieters an der Wohnung gegenüber. Prinzipiell herrscht damit eine Art "Waffengleichheit" zwischen Vermieter und Mieter. Deshalb muss jede Eigenbedarfskündigung im Einzelfall genau begründet und vom Mieter geprüft werden.

Während der Mieter jederzeit unter Einhaltung der geltenden Fristen das Mietverhältnis beenden kann, ist er selbst durch ein seit 1971 bestehendes Kündigungsschutzsystem vor einer überraschenden Vertragsbeendigung geschützt. Der Vermieter muss bei Kündigung ein "berechtigtes Interesse" geltend machen und darunter fallen nur zwei Situationen:

Eigenbedarf

Hinderung angemessener wirtschaftliche Nutzung.

Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Nutzung besteht beispielsweise dann, wenn sich der Vermieter in finanzieller Not befindet und die Wohnung verkaufen muss. In der Regel erhält er für die vermietete Wohnung aber erheblich weniger Geld als für die leere. In diesem Fall könnte er dem Mieter kündigen. Dies ist aber ein relativ selten geltend gemachter Kündigungsgrund. Nach Schätzungen des Deutschen Vermieterbunds werden von 50 000 Kündigungsprozessen im Jahr 35 000-40 000 Prozesse wegen einer Kündigung aus Eigenbedarf geführt. Zahlen über erfolgreich abgewiesene Eigenbedarfskündigungen hat der Mieterbund nicht. Viele Prozesse enden mit einem Vergleich oder einer Mietverlängerung, die sich auf die Sozialklausel gründet, ohne dass der Eigenbedarfsanspruch grundsätzlich verneint wurde.

Freilich klagen die wenigsten Mieter gegen eine mit Eigenbedarf begründete Kündigung. Bevor sie es auf einen Prozess mit ungewissem Ausgang ankommen lassen, ziehen sie lieber aus. Bei den zur Klage kommenden Kündigungen scheint es sich also nur um die Spitze des Eisbergs zu handeln. Der Mieterschutzbund rät allen von Eigenbedarfskündigungen Betroffenen, den Eigenbedarf genau zu prüfen und sich dabei vom örtlichen Mieterbund unterstützen zu lassen. Auch ist es ratsam, nach dem Auszug zu kontrollieren, ob die vom Vermieter angegebene Person auch wirklich in die Wohnung eingezogen ist oder nicht.

Was versteht man unter Eigenbedarf?

Eigenbedarf besteht dann, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder eine zum Hausstand gehörende Person benötigt. Der Vermieter muss diesen Eigenbedarf schriftlich begründen. Das heißt, er muss angeben, wer in die Wohnung einziehen soll und warum diese Person gerade diese Wohnung benötigt.

Für welchen Personenkreis kann der Vermieter Eigenbedarf geltend machen?

Eigenbedarf kann für bestimmte enge Familienangehörige geltend gemacht werden. Dazu zählen Eltern, Kinder oder Enkel des Vermieters, seine Geschwister, eventuell auch seine Stiefkinder. Nicht zum Kreis der engen Familienangehörigen gehören hingegen geschiedene Ehepartner, Eltern der Lebensgefährtin, Schwager, Neffen und Nichten, Cousinen, in einigen Fällen auch Stiefkinder. Ob eine Person zum Kreis der begünstigten Familienmitglieder zählt oder nicht, ist jedoch nicht allein vom Verwandtschaftsgrad abhängig. Hat der Vermieter etwa ein besonders enges Verhältnis zu einem seiner Neffen und möchte diesen nun in seiner Nähe wissen, so kann er für ihn Eigenbedarf geltend machen. Ein solch enger Kontakt ist jedoch nicht notwendig gegeben, wenn der Neffe das Patenkind des Vermieters ist.

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf, dann:

• muss er genau angeben, für wen er die Wohnung benötigt
• kann er in der Regel die Wohnung nur für enge Familienangehörige einfordern
• muss er, falls er einen fernen Verwandten einziehen lassen will, besondere Bindungen zu diesem nachweisen.

Der Vermieter kann den Eigenbedarf auch für eine zum Hausstand gehörende Person geltend machen. Hierzu zählt beispielsweise eine Pflegeperson, die den im gleichen Haus lebenden Vermieter betreuen soll, oder eine Haushälterin der Vermieterfamilie, nicht aber die Putzfrau. Der von einer Eigentumskündigung betroffene Mieter sollte darauf achten, dass der Kündigungsgrund sich nicht ändert. Hat der Vermieter einmal Eigenbedarf für seinen Sohn geltend gemacht, so darf er nicht plötzlich die Wohnung für seine Tochter einfordern.

Wie muss Eigenbedarf begründet sein?

Rein formal muss die Kündigung schriftlich begründet sein. In dieser Begründung muss der Vermieter darlegen, für welche Person er die Wohnung benötigt und warum. Fehlt die Begründung, ist die Kündigung unwirksam. Auch das Nachschieben von Gründen ist unzulässig. Dem Mieter muss es möglich sein, anhand der in der Kündigung enthaltenen Begründung festzustellen, ob es sinnvoll ist, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen.

Entfällt der dargelegte Grund während der Kündigungsfrist oder während eines Räumungsprozesses, so wird die Kündigung unwirksam. Will der Vermieter die gekündigte Wohnung selbst nutzen, so muss er das begründen, indem er angibt, wie er bisher wohnt und warum er so nicht weiter wohnen möchte oder weiterwohnen kann. Eine Begründung wird von Gerichten dahingehend geprüft, ob sie vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Kündigung enthält. Einige Gründe werden akzeptiert, andere müssen präzisiert werden, wieder andere werden als vernunftwidrig oder zweckverfehlend abgewiesen.

Was versteht man unter vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen?

Was als vernünftig und nachvollziehbar anzusehen ist, ist nicht generell zu entscheiden. Grundsätzlich muss jeder Einzelfall geprüft werden. Einige Gründe gelten aber in der Regel als einsichtig:

• wenn der Vermieter in der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz einrichten will
• wenn das Kind des Vermieters in die Wohnung ziehen soll, damit es in der Nähe des Elternhauses wohnen bleibt
• wenn der Vermieter vorhat, Wohn- und Arbeitsstätte in einem Haus unterzubringen und er dazu die gekündigte Wohnung benötigt
• wenn der Vermieter in eine kleinere Wohnung ziehen will, weil er gesundheitlich belastet ist;
• wenn er selbst gekündigt bekommen hat und nun in seine Eigentumswohnung ziehen möchte;
• wenn der Vermieter die Wohnung für eines seiner erwachsenen Kinder benötigt, das eine Familie gründen will.

Ungewöhnliche Kündigungsgründe werden kritisch begutachtet und müssen präzisiert werden: So musste eine Vermieterin eine Kündigung eingehender begründen, in der die Wohnung für den erwachsenen und alleinlebenden Sohn und dessen Vater, den geschiedenen Ehemann der Vermieterin, bereitgestellt werden sollte.

Andere Gründe wurden als unvernünftig und nicht nachvollziehbar verworfen:

• wenn der Vermieter die Wohnung für die 14-jährige Tochter und ihren 16-jährigen Verlobten kündigt
• wenn der Vermieter im ersten Stock wohnt und Anspruch auf die gleich große Parterrewohnung erhebt, um so einen ebenerdigen Zugang zu seinem Garten zu haben
• wenn eine andere Wohnung des Vermieters frei ist, er aber aus nicht nachvollziehbaren Gründen auf der gekündigten Wohnung besteht
• wenn die gekündigte Wohnung für die angegebene Person nicht geeignet ist; wenn die gekündigte Wohnung kleiner ist als die bisherige
• wenn der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags absehbar war, wenn also z. B. die Vermietertochter, wegen der ein halbes Jahr nach Einzug gekündigt wird, bereits bei Abschluss des Mietvertrags im dritten Monat schwanger war
• wenn der Vermieter vor Kündigung wegen Eigenbedarfs versucht hat, dem Mieter zu kündigen, weil dieser eine Mieterhöhung nicht akzeptiert hat
• wenn der Vermieter mehreren Mietparteien wegen Eigenbedarfs kündigt wenn die gekündigte Wohnung gewerblich genutzt werden soll

Bei Eigenbedarfskündigungen gilt es also, die Begründung genau zu prüfen und gegebenenfalls beim örtlichen Mieterverein nachzufragen, ob die Begründung als vernünftig und nachvollziehbar angesehen werden muss.

Es gibt einen Bereich, in dem selbst eine Begründung, die als vernünftig und nachvollziehbar gilt, hinfällig ist oder zumindest hinausgezögert werden kann, nämlich dann, wenn sich der gekündigte Mieter auf die Sozialklausel beruft.

Was ist die Sozialklausel?

Die Sozialklausel, auch Härteklausel genannt, bildet das gleichwertige Gegenstück zum Kündigungsrecht des Vermieters. Sie ist nicht als Ausnahmeregelung zu verstehen. Auf Grund dieser Klausel kann der Mieter unter Umständen in seiner Mietwohnung wohnen bleiben, selbst wenn der Eigenbedarf des Vermieters als berechtigt angesehen wird.

Beispiel

Ein Mieter, dessen Mietvertrag gekündigt worden ist, beschließt, eine Eigentumswohnung zu kaufen. In dieser hofft er, vor weiteren Auseinandersetzungen um seine Wohnung sicher zu sein. Die Eigentumswohnung ist aber zum Zeitpunkt des Kaufs vermietet. Mit dem Verweis auf seinen eigenen Bedarf kündigt er dem Mieter. Dieser beruft sich jedoch auf die Sozialklausel und führt sein hohes Alter sowie seine Verwurzelung in der Wohngegend als Widerspruchsgrund an. Das Mietverhältnis muss fortgesetzt werden, obwohl die Kündigung wegen Eigenbedarfs prinzipiell als berechtigt anerkannt wird.

Grundsätzlich kann die Sozialklausel dann geltend gemacht werden, wenn kein angemessener Ersatzwohnraum gefunden wird. Das betrifft vor allem wirtschaftlich schlecht gestellte Mieter, die bisher in einer günstigen Mietwohnung wohnen und nun keine vergleichbar günstige Wohnung mehr finden. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, in ein Obdachlosenheim, Alten- oder Pflegeheim zu ziehen. Die erfolglose Suche nach einer Ersatzwohnung sollte nachgewiesen werden können. Für den Fall, dass es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, sollte der Wohnungssuchende deshalb die Adressen der besichtigten Wohnungen notieren und seine Kontakte zu Maklern, Wohnungsamt, Vermietern usw. dokumentieren.

Die Sozialklausel kann des Weiteren geltend gemacht werden bei:

• hohem Alter des Mieters
• Invalidität oder Gebrechlichkeit des Mieters
• Schwangerschaft
• mehreren Kindern, die bei einem Umzug umgeschult werden müssten
• bevorstehendem Examen des Mieters
• geringem Einkommen
• schwerer Krankheit des Mieters
• eventuell besonderer finanzieller Aufwendungen des Mieters für die Wohnung
• langer Mietdauer
• Verwurzelung am Wohnort bei älteren Mietern
• wenn der Mieter ohnehin ausziehen will, zwischen Auszugstermin aus der alten Wohnung und Einzug in die neue aber eine zeitliche Lücke klafft. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, sich für diesen überschaubaren Zeitraum eine Zwischenunterkunft zu suchen.

Will der Mieter sich auf die Sozialklausel berufen, so muss er seinen Widerspruch gegen die Kündigung schriftlich erklären. Der Widerspruch muss eigenhändig unterschrieben sein und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen. Die Frist gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter es versäumte, den Mieter im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs hinzuweisen.

Kommt es zwischen Vermieter und Mieter zu einer Auseinandersetzung vor Gericht, so wird dieses die Interessen beider Parteien gegeneinander abwägen. Hält es Mieter- und Vermieterinteressen für gleichwertig berechtigt, hat das Interesse des Vermieters an der eigenen Nutzung der Wohnung gegenüber dem des Mieters Vorrang. Kann der Mieter allerdings bestimmte Härtegründe (wie Alter, Gebrechlichkeit) geltend machen, so muss das Mietverhältnis unter Umständen verlängert werden.

Hat der Vermieter die von ihm eingeforderte Wohnung gerade erst erworben, so wird das Gericht ihm möglicherweise ankreiden, dass er um das Alter des Mieters gewusst und keine leer stehende Eigentumswohnung gekauft habe.

Freilich sind auch hierzu wieder Ausnahmefälle denkbar: So können die Interessen einer vierköpfigen Familie mit zwei kleinen Kindern als vorrangig gegenüber denen eines kranken Mieters bewertet werden.

Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, besteht für den Mieter ein erhöhtes Kündigungsrisiko. Wie die oben beschriebenen Beispiele zeigen, möchten viele Wohnungskäufer auch ihre neuerworbene Wohnung bewohnen. Sie machen dann Eigenbedarf geltend.

Doch bei der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung gilt ein besonderer Kündigungsschutz. Der Erwerber der Wohnung (also der neue Vermieter) muss eine so genannte Kündigungssperrfrist einhalten, die mindestens drei Jahre beträgt. Ein Käufer einer Eigentumswohnung kann dem Mieter der Wohnung damit erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Diese Sperrfrist gilt nicht, wenn die Wohnung bereits bei Einzug des Mieters eine Eigentumswohnung war.

Werden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt - in den östlichen Bundesgebieten spricht man von Privatisierung - so sollten sich die Mieter beim örtlichen Mieterverein nach den Sperrfristen erkundigen. Diese können je nach Gebiet unterschiedlich sein: sie können drei, fünf oder sogar zehn Jahre betragen. Gilt etwa die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einem Gebiet als gefährdet, so kann eine Landesregierung solche Gebiete mit einer zehnjährigen Sperrfrist belegen. Ein Mieter, der die zehnjährige Sperrfrist in Anspruch genommen hat, erhöht nicht nur seine Kündigungsfristen, sondern hat auch bessere Chancen, wenn er die Sozialklausel für sich geltend machen will.

Im übrigen hat jeder Mieter, dessen Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll, ein Vorkaufsrecht. Dieses Recht wird nur dann außer Kraft gesetzt, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Angehörigen oder an eine zum Hausstand gehörende Person verkaufen will.

Ein verschärfter Mieterschutz besteht bei Umwandlungen von Sozialwohnungen in Eigentumswohnungen. Behörden und Mieter müssen informiert werden. Auch hier haben die Mieter ein gesetzlich verbürgtes Vorkaufsrecht. Wird die Wohnung verkauft, so sind die Mieter so lange vor Eigenbedarfskündigungen geschützt, wie die Wohnung von der öffentlichen Hand gefördert wird. Diese nahezu vollständige Kündigungssperre entfällt nur, wenn der Eigentümer die Darlehen vorzeitig zurückzahlt. Doch selbst dann besteht in der Regel noch die hohe Sperrfrist von zehn Jahren.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Oft entdecken die gekündigten Mieter nach ihrem Auszug, dass der Vermieter die von ihnen geräumte Wohnung nicht so nutzt, wie er es angegeben hat. Statt der Vermietertochter, wegen der Eigenbedarf angemeldet wurde, wird die Wohnung von zahlungskräftigen Mietern bewohnt, die jetzt eine höhere Summe berappen. Kann dem Vermieter vorgetäuschter Eigenbedarf nachgewiesen werden, dann ist er schadensersatzpflichtig. Er muss die Kosten tragen, die dem Mieter durch den Umzug entstanden sind. Hierzu zählen unter anderem: Umzugskosten, Maklerprovision, Kosten für Inserate, eventuell die Mietdifferenz zwischen alter und neuer Wohnung für maximal drei Jahre, Telefonanschluss und Malerarbeiten in der neuen Wohnung. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann den Vermieter teuer zu stehen kommen. Und das nicht nur finanziell: Er macht sich zudem wegen Betrugs strafbar.

Zeitmietverträge

Haben Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag mit Kündigungsschutz abgeschlossen, so gelten folgende Regeln: Während der Laufzeit des Vertrags kann der Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Am Tag, für den das Ende des Mietverhältnisses angesetzt ist, endet es, ohne dass dafür eine Kündigung erforderlich ist. Beantragt der Mieter spätestens zwei Monate vor Ende des Mietvertrags eine Verlängerung, dann gelten die selben Regeln wie beim unbefristeten Mietvertrag - auch für die Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Anders verhält es sich bei Zeitmietverträgen ohne Kündigungsschutz. Während der Mietzeit sind zwar auch hier Kündigungen ausgeschlossen, nach Ablauf muss der Mieter jedoch ausziehen. Bei Abschluss eines solchen Mietvertrags muss der Vermieter angeben, was er mit der Wohnung nach Auszug des Mieters vorhat, also schon hier gegebenenfalls Eigenbedarf anmelden. Hält sich der Vermieter an die einmal gegebene Begründung und hält er auch die formalen Anforderungen ein (Bestätigung des Ablaufs der Mietzeit drei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses), hat der Mieter keine Möglichkeit, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses einzuklagen. Er muss ausziehen.

Beratung

Jedem Mieter, dem wegen Eigenbedarfs gekündigt wird, empfiehlt der Deutsche Mieterbund eine Beratung. Ansprechpartner sind die Ortsgruppen des Deutschen Mieterbundes. Ihre Adressen und Telefonnummer stehen im Telefonbuch und in den Broschüren des Mieterbundes. Man erhält sich auch bei der Zentrale des Mieterbunds in Köln (Tel.: 0221-940 770). Für Betroffene hat der Mieterverein eine Checkliste zusammengestellt, mit der Sie Ihre Chancen auf Einspruch prüfen können.

Folgendes sollte der Mieter klären

• Ist die Kündigung formal korrekt?
• Wurden die Kündigungsfristen eingehalten?
• Ist der Kündigungsgrund glaubhaft und nachvollziehbar?
• War der Kündigungsgrund bei Vertragsabschluss absehbar?
• Bestehen Verdachtsmomente für vorgeschobenen Eigenbedarf, etwa Streitereien?
• Besitzt der Vermieter eine andere leer stehende Wohnung?
• Existiert die Möglichkeit eines Wohnungstauschs?
• Verweist das Kündigungsschreiben auf Widerspruchsmöglichkeit?
• Kann die Sozialklausel herangezogen werden?
• Ist der Mieterverein von Anfang an eingeschaltet?

Bibliografie

Deutscher Mieterbund (Hrsg.): Kündigung & Mieterschutz, Berlin 2004